Υπερχρεωμένα νοικοκυριά
Υπερχρεωμένα νοικοκυριά: Δικαστικές αποφάσεις
We speak english - Мы говорим на русском

Διάρκεια μίσθωσης κατοικίας, αναπροσαρμογή μισθώματος, πρόωρη αποχώρηση μισθωτή

Γράφτηκε από τον/την Θάνος Ρόζου στις .

Μίσθωση κατοικίας: Ένα ζευγάρι κλειδιά κείτονται δίπλα στην κάτοψη μίας κατοικίας

Email από επισκέπτη του Νομικού Οδηγου:

Εδω κι ενα χρονο ειμαι ενοικιαστης διαμερισματος. Το συμβολαιο μου ηταν ενος ετους και σε ενα μηνα ληγει. Επειδη διαβασα καπου οτι, ακομη κι αν εχει συμφωνηθει κατι διαφορετικο μεταξυ ιδιοκτητη και ενοικιαστη, η κατωτερη διαρκεια ενος συμβολαιου μισθωσης διαρκει 3 χρονια,θελω να μου πειτε:

  • Θα πρεπει να κανουμε ανανεωση συμβολαιου σε ενα μηνα που ληγει το παλιο?
  • Μεχρι τωρα πληρωνω 340 ευρω,εχει το δικαιωμα να μου κανει αυξηση?Αν ναι ποσα ευρω?
  • Σε περιπτωση που ανανεωσω το συμβολαιο, αν φυγω κατα την διαρκεια, θα πρεπει να πληρωνω τα υπολοιπα ενοικια μεχρι τη ληξη του συμβολαιου?

Ερώτηση:

Θα πρέπει να κάνουμε ανανέωση συμβολαίου σε ένα μηνά που λήγει το παλιό;

Απάντηση:

Όχι, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο ( άρθρ. 2, παρ. 1 Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.5 του άρθρου 1 του Ν.2235/1994 ).

Ερώτηση:

Μέχρι τώρα πληρώνω 340 ευρώ, έχει το δικαίωμα να μου κάνει αύξηση; Αν ναι πόσα ευρώ;

Απάντηση:

Αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας ( όπως στην περίπτωσή σας ενός έτους ) και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο ( επίσης όπως στην περίπτωσή σας ) το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ....... ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες ( άρθρ. 2, παρ. 1 Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.5 του άρθρου 1 του Ν.2235/1994 ).

Ερώτηση:

Σε περίπτωση που ανανεώσω το συμβόλαιο, αν φύγω κατά τη διάρκεια, θα πρέπει να πληρώνω τα υπόλοιπα ενοίκια μέχρι τη λήξη του συμβολαίου;

Απάντηση:

Κατ' αρχήν ας εξετάσουμε αν έχετε το δικαίωμα να αποχωρήσετε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εφόσον αυτή έχει αυτοδικαίως εκ του νόμου διάρκεια τριετή.

Ακόμη και πριν από τη λήξη του συμβατικού χρόνου, μπορεί ο μισθωτής να καταγγείλει μια αστική μίσθωση στις εξής περιπτώσεις βάσει του νόμου: α) αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρ. 585 ΑΚ), β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του (άρθρ. 588 ΑΚ), γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρ. 613 ΑΚ), δ)στις μισθώσεις εφ` όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, αν πέρασε 30ετία (άρθρ. 610 ΑΚ).

Ωστόσο, πέραν των παραπάνω προβλεπόμενων από το νόμο περιπτώσεων, διαπλάστηκε νομολογιακά μία ακόμη περίπτωση καταγγελίας, ειδικότερα δε κρίθηκε ότι "Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει πρόωρα τη μίσθωση, αν συντρέχει σπουδαίος λόγος, γιατί από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής ενοχική σχέση για σπουδαίο λόγο, ο οποίος συντρέχει και όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των χρηστών ηθών, η συνέχιση της διαρκούς ενοχικής σχέσεως γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για ένα μόνο από αυτά, το οποίο τελευταίο συμβαίνει κύρια στην περίπτωση της μεταβολής των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του μέρους.

Κατά τη γνώμη μου σπουδαίο λόγο αποτελεί και η μεταγραφή ενός μισθωτή - φοιτητή από μία πόλη σε άλλη, εάν υποθετικά εμπίπτετε σε αυτήν την περίπτωση.

Ειδικότερα, για την πρόωρη καταγγελία συμβάσεως μισθώσεως πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, γιατί ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας της συμβάσεως αυτής και πρέπει να γίνει δεκτό ότι μπορεί αυτή να καταγγελθεί, όταν τα περιστατικά που δικαιολογούν την καταγγελία αφορούν (αντικειμενικά) εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (αναφέρονται στο πρόσωπό του ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επαγγελματικού του κινδύνου, χωρίς όμως να απαιτείται και πταίσμα αυτού) και καθιστούν την εξακολούθηση της μισθώσεως μη αξιώσιμη κατά την καλή πίστη" (ΑΠ 1839/86 ΝοΒ 36.34 πρβλ. ΑΠ 1466/92 ΕλλΔνη 35.406, ΕφΠειρ 565/87 ΕλλΔνη 29.738, ΕφΠειρ 1180/1996 ΕλλΔνη 38.686), ενώ, κατά μία παρεμφερή άποψη, "(πρέπει) τα περιστατικά να μην αναφέρονται αποκλειστικά μόνο στον καταγγέλλοντα (βλ. Φίλιο, Δνη 25.364, ΑΠ 1839/86, Εφ Πειρ 303/86, 565/87), χωρίς να αποκλείεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων αυτού, με την προϋπόθεση βέβαια ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του, αφού είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα" (ΕφΑθ 3721/89 πρβλ. Παπαδάκη, Αγωγές, 1990, αριθ. 1244, 2300, Φίλιος, Ενοχ.Δίκ., παρ. 45 β, Κορνηλάκης, Ενοχ. Δίκ., παρ. 23, σελ. 449, Κατράς, Πανδέκτης, σελ. 183-4).

Και όσον αφορά το δεύτερο σκέλος της ερώτησής σας, αν θα πρέπει να πληρώσετε, σε περίπτωση αποχώρησής σας από το μίσθιο, και τα υπόλοιπα μισθώματα μέχρι το συμβατικό χρόνο λήξης της μίσθωσης, σας επισημαίνω τα κάτωθι:

Επειδή κατά το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Το μίσθωμα υποχρεούται να καταβάλει ο μισθωτής σύμφωνα με το άρθρο 596 ΑΚ και αν άκαιρα και χωρίς εύλογη αιτία αποχώρησε από το μίσθιο προ της λήξης της μίσθωσης, εκτός εάν ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ή το εκμισθώσει σε άλλον και ωφεληθεί εντεύθεν ισόποσα δια του τρόπου αυτού. Το δικαίωμα ωστόσο του εκμισθωτή να αξιώσει από τον μισθωτή που αποχώρησε πρόωρα από το μίσθιο, το μίσθωμα ή αποζημίωση μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, προσκρούει στον απαγορευτικό κανόνα του άρθρου 281 ΑΚ, όταν η άσκησή του αντίκειται στην καλή πίστη, πράγμα που συμβαίνει και όταν ο εκμισθωτής παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιον σε τρίτον παρότι η εκμίσθωση του είναι ευχερής. Αλλά και στον κανόνα του άρθρου 300 ΑΚ υπόκειται αφού ο εκμισθωτής με την συμπεριφορά του συνετέλεσε στην επέλευση της ζημίας του και την έκταση αυτής παραλείποντας να αποτρέψει και περιορίσει αυτή με την εκμίσθωσή του ακινήτου του (617/2000 ΑΠ ).

Όπως καθίσταται σαφές, το αν οφείλετε αποζημίωση και πόση σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησής σας από το μίσθιο είναι ερώτηση στην οποία μπορεί να δώσει απάντηση μόνο το Δικαστήριο με την απόφασή του, εάν και εφόσον καταλήξει η υπόθεση εκεί.

Για την αποφυγή όμως ταλαιπωρίας και δυσάρεστων καταστάσεων, ενημερώστε τον εκμισθωτή εγκαίρως, 2-3 μήνες ή νωρίτερα από την αποχώρησή σας, ώστε να μπορέσει να βρει νέο μισθωτή.

Κατά την αποχώρησή σας, οπωσδήποτε συντάξτε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό λύσης μίσθωσης, όπου θα αναφέρεται ότι του παραδίδετε το μίσθιο σε καλή κατάσταση, ότι το παραλαμβάνει ανεπιφύλακτα και ότι δεν διατηρείτε απαιτήσεις εκατέρωθεν.